En el mundo de la compra de vivienda, hay un lenguaje que te lanzan los bancos, las agencias y los notarios que, a menudo, parece escrito en chino. Te hablan de Euríbor, de TAE, de notas simples y de contratos de arras como si fueran cosas obvias, pero no lo son. Y esa falta de conocimiento es el primer riesgo. Si no entiendes los términos clave, es fácil que te cuelen un gol o que firmes algo sin saberlo. Por eso, hemos creado este artículo: un diccionario sin tecnicismos para que domines el vocabulario de la compra de vivienda. Aquí tienes 10 términos clave explicados con la claridad y la crudeza que te mereces. Léelo, guárdalo y úsalo como un escudo.
El Euríbor no es más que el tipo de interés al que los bancos de Europa se prestan dinero entre ellos. Es un indicador financiero crucial, el rey indiscutible de las hipotecas variables en España. Cuando oyes que "el Euríbor sube", lo que te están diciendo es que el dinero se está encareciendo, y por lo tanto, tu cuota de hipoteca, si es variable, también subirá. Por el contrario, si "el Euríbor baja", tu cuota bajará. Es el termómetro que mide la temperatura de la economía y que afecta de lleno a tu bolsillo. La mayoría de los contratos de hipoteca variable están referenciados al Euríbor a 12 meses. Esto significa que, una vez al año, tu banco revisa tu cuota y la ajusta al valor que tenga el Euríbor en ese momento, más un diferencial.
La mayoría de la gente, al contratar una hipoteca variable, no se da cuenta de la volatilidad del Euríbor. Confían en que el futuro se parecerá al pasado, y si los tipos han estado bajos, seguirán así. Pero, como hemos visto en los últimos años, esto no es una garantía. El Euríbor es un riesgo, y tienes que saber gestionarlo. Por eso, antes de firmar una hipoteca variable, tienes que hacer una simulación de tu cuota con un Euríbor alto, para saber si serías capaz de pagarla sin ahogarte. El Euríbor no es tu amigo, es un dato financiero, y como tal, tienes que tratarlo.
Cuando te dan a elegir entre una hipoteca de tipo fijo, variable o mixto, te están dando a elegir entre tres tipos de riesgo.
La elección entre estas tres opciones es la más importante de tu vida financiera. No es una decisión que puedas tomar a la ligera. Tienes que analizar tu situación, tu capacidad de pago y tu aversión al riesgo. Si eres una persona que necesita estabilidad, el tipo fijo es tu camino. Si te sientes cómodo con la incertidumbre y crees que el Euríbor se va a mantener bajo, el tipo variable puede ser una opción. Y si te ofrecen la mixta, lee la letra pequeña, porque el tramo variable puede ser una pesadilla.
El diferencial es la parte del tipo de interés de una hipoteca variable que pone el banco. Es un porcentaje que se suma al Euríbor. Por ejemplo, si el Euríbor está en 3% y el diferencial es de 1%, tu tipo de interés será del 4%. Los bancos compiten entre ellos para ofrecer un diferencial más bajo. Es el margen de beneficio que sacan ellos, la parte que no depende de la economía, sino de la oferta que te dan. Por eso, el diferencial es la clave de la negociación. Es la parte de la hipoteca que puedes pelear y bajar.
La mayoría de los compradores novatos se centran en el Euríbor, que no pueden cambiar, y se olvidan del diferencial, que sí pueden. Un diferencial bajo puede suponer un ahorro de miles de euros a lo largo de la vida de la hipoteca. Por eso, cuando vayas a hablar con un banco, tienes que ir con las ofertas de la competencia y presionar para que te bajen el diferencial. El banco no te lo va a ofrecer por su cuenta, tienes que pedirlo. El diferencial es el termómetro del interés real que te cobra el banco. No te conformes con lo primero que te ofrezcan.
La TAE, o Tasa Anual Equivalente, es el coste real y total de una hipoteca. A diferencia del TIN (Tipo de Interés Nominal), la TAE incluye todos los gastos y comisiones: el tipo de interés, la comisión de apertura, la prima de los seguros, etc. Es la cifra que te da una visión completa de lo que vas a pagar. Es la herramienta que te permite comparar dos hipotecas diferentes de forma objetiva, sin que los bancos te mareen con ofertas de interés bajo que esconden comisiones altas.
La TAE es el dato que tienes que pedir a todos los bancos con los que hables. Y tienes que pedirla por escrito, para poder compararla con calma. Si un banco te ofrece un TIN bajo, pero una TAE alta, es una señal de que te están metiendo costes ocultos. Por eso, la TAE es el único dato que importa. No te dejes engañar por las ofertas de TIN bajo, que parecen muy atractivas. El TIN es solo la punta del iceberg. La TAE es lo que está debajo del agua, el coste total de la operación. Es tu seguro de vida contra las sorpresas desagradables.
La nota simple es, sin duda, el documento más importante al comprar una vivienda. Es el ADN legal del inmueble, el documento que te dice toda la verdad. Lo puedes pedir tú mismo por unos pocos euros en el Registro de la Propiedad. La nota simple te dirá:
La nota simple es tu seguro de vida. Si el vendedor te presiona para que firmes un contrato de arras sin haber visto este documento, es una señal de que algo no está bien. La nota simple te protege de comprar una vivienda con deudas, con embargos o con cualquier problema legal que pueda complicarte la vida. La mayoría de la gente no la pide, y es un error fatal. Confiar en la palabra del vendedor es una ingenuidad. Confiar en la nota simple es una inteligencia. Es tu derecho, y tu obligación, pedirla.
El contrato de arras es el primer compromiso serio que haces para comprar una vivienda. Es un documento privado entre tú y el vendedor, en el que te comprometes a comprar la casa y das una cantidad de dinero (generalmente entre el 5% y el 10% del precio de venta). Y aquí viene el riesgo:
El contrato de arras es un compromiso legal muy serio, y no es un simple adelanto de dinero. Es un contrato que te puede hacer perder miles de euros, y por eso tienes que firmarlo con cabeza y con asesoramiento. Es fundamental que el contrato incluya cláusulas que te protejan, como, por ejemplo, que si el banco no te da la hipoteca, recuperes el dinero de la señal. El contrato de arras no es un juego. Es el primer paso de la compra, y tienes que darlo con seguridad.
La tasación es la valoración oficial de la vivienda. Un perito va a tu casa y le pone un valor, basándose en la ubicación, los metros cuadrados, el estado de la vivienda y el precio de las viviendas similares en la zona. La tasación es un paso clave en el proceso de la hipoteca, ya que el banco te va a prestar un porcentaje del valor de tasación, no del precio de venta. Si la tasación es más baja que el precio de venta, el banco te prestará menos dinero, y tendrás que poner más capital de tu bolsillo.
Es fundamental que la tasación sea lo más alta posible. Y aquí viene un truco: el banco te va a ofrecer una tasadora, pero tú tienes el derecho de elegir la que tú quieras. Puedes buscar una tasadora independiente que te ofrezca un precio mejor o que te dé un valor más alto. Es una inversión pequeña que te puede ahorrar un disgusto muy grande. La tasación es el último paso para que el banco te dé el OK a la hipoteca, y es un paso que tienes que controlar.
La subrogación es el proceso de llevarte tu hipoteca a otro banco. Es una de las herramientas más poderosas que tienes para mejorar las condiciones de tu hipoteca. Si tu banco no te quiere bajar el tipo de interés, la subrogación te permite irte a otro que sí lo haga. El nuevo banco se encarga de pagar la deuda a tu antigua entidad, y tú empiezas una nueva relación con ellos, con mejores condiciones. La subrogación es la opción del valiente, el que no se conforma y busca la mejor oferta del mercado.
La subrogación es la mejor forma de ahorrar miles de euros en intereses y de conseguir unas condiciones más favorables. En el mercado actual, con la competencia entre entidades, siempre hay un banco dispuesto a captar nuevos clientes con una buena oferta. El proceso de subrogación te da la libertad de elegir y de no estar atado a un banco por comodidad. No te cases con tu banco. Ellos no lo están haciendo contigo.
La novación es el proceso de renegociar las condiciones de tu hipoteca con tu mismo banco. En lugar de irte a otra entidad, te sientas a hablar con la tuya para conseguir un tipo de interés más bajo, alargar el plazo de amortización o incluso ampliar el capital. La novación es más cómoda que la subrogación, ya que no tienes que hacer papeleos con un nuevo banco. Pero, a menudo, las condiciones que te da tu banco no son las mejores del mercado.
La novación es una opción para los que están contentos con su banco y no quieren complicarse la vida. Sin embargo, antes de aceptar una novación, tienes que saber lo que te ofrece la competencia. Usa las ofertas de otros bancos para presionar a tu entidad y conseguir las mejores condiciones. La novación es una gran oportunidad para conseguir estabilidad, pero no debe ser a cualquier precio. Es tu dinero, y tienes el derecho de defenderlo.
La plusvalía municipal es el impuesto que te cobran los ayuntamientos por el incremento de valor que ha tenido el terreno de tu vivienda. Es un impuesto que tienes que pagar cuando vendes una casa, y es un gasto que la mayoría de los compradores no tienen en cuenta. La plusvalía se calcula en base al valor catastral del suelo y el tiempo que ha pasado desde la última transmisión. Y puede ser una cifra considerable, que puede rondar entre los 3.000€ y los 10.000€, dependiendo del ayuntamiento.
Es importante que tengas en cuenta este impuesto en tus cálculos. Si estás vendiendo una casa, tienes que saber que el precio de venta no es el dinero que te va a entrar en el bolsillo. Tienes que restarle la plusvalía y los demás gastos de la venta. Si estás comprando una casa, es importante que sepas que este impuesto lo paga el vendedor, pero que, a menudo, acaba influyendo en el precio de venta. La plusvalía es un impuesto que nadie te cuenta, pero que tienes que tener en cuenta.
En resumen, comprar una casa es un proceso que requiere que domines un vocabulario técnico. Hemos desglosado 10 términos clave, desde el Euríbor y la TAE hasta la nota simple y el contrato de arras. Hemos visto que cada uno de ellos es un riesgo o una oportunidad. El Euríbor es el termómetro del mercado, la TAE es el coste real, la nota simple es el ADN de la vivienda y el contrato de arras es tu primer compromiso. La clave es dejar de ser un comprador pasivo y convertirte en un comprador activo. No te conformes con lo que te dicen. Pide documentos, pregunta, compara y negocia. Con este diccionario, ya no tienes excusa para no entender el lenguaje del mercado.
