Visitar un piso es un acto de fe. Te vistes, te preparas y vas con la esperanza de encontrar tu futuro hogar. Pero la mayoría de la gente comete un error fatal: no va con un guion. Se limitan a mirar, a sentir la vibra del lugar y a preguntar lo obvio, dejando pasar detalles cruciales que pueden acabar convirtiendo su sueño en una pesadilla. Los vendedores, por su parte, te darán respuestas vagas y te guiarán por el tour que a ellos les interesa. Es hora de romper este juego. En este artículo, te daremos las 5 preguntas que debes hacer para tener el control de la visita, desenmascarar la realidad del piso y salir con la información que de verdad importa. No se trata de ir de detective, sino de ir con la estrategia de un comprador serio y preparado.
Esta es la pregunta que rompe el hielo. Te da una idea de la motivación del vendedor, que es información de oro. Si te responde con evasivas como "simplemente quieren vender" o "es una herencia", no te fíes. Un vendedor motivado te dará una razón real: un traslado laboral, una ampliación familiar, un cambio de vida. Una respuesta honesta es un indicador de que puedes negociar el precio y que el proceso no será una eternidad. Si la motivación es urgente, tu posición negociadora es mucho más fuerte. La mayoría de los compradores novatos se centran en el precio y en los metros cuadrados, sin entender que la motivación del vendedor es el verdadero motor de la operación.
Un vendedor que se muda de ciudad, por ejemplo, tendrá mucha más prisa por cerrar la venta que uno que simplemente "está probando suerte". Si la casa es de una herencia, puede haber varios herederos, lo que ralentiza todo y puede complicar la negociación. Si la razón es una mudanza, es probable que la casa esté en buenas condiciones porque han vivido en ella hasta hace poco. Por otro lado, si la razón es una separación, la prisa por vender puede ser mayor. Lo que buscas con esta pregunta no es cotillear, sino encontrar una fisura en el plan del vendedor y usarla a tu favor. Es la pregunta que te da una ventaja invisible.
Muchos compradores se centran en el precio de venta y en la cuota hipotecaria, olvidando que la cuota de comunidad puede ser un coste fijo mensual considerable que impacta de lleno en tus finanzas. Pregunta por la cuota, pero no te quedes ahí. Pide saber qué incluye. ¿La limpieza del portal? ¿El mantenimiento del ascensor? ¿Los gastos de piscina, gimnasio o zonas verdes? También debes preguntar si hay derramas pendientes o si se planea alguna derrama importante en el futuro cercano. Una derrama de 10.000€ para renovar la fachada es una sorpresa muy desagradable que puede hacerte reconsiderar la compra.
La cuota de comunidad es el termómetro del estado real del edificio. Una cuota muy baja puede ser señal de que no se está invirtiendo en el mantenimiento, lo que a largo plazo puede llevar a derramas muy altas. Una cuota alta, por el contrario, puede indicar que la comunidad está saneada, que se están haciendo mejoras y que las zonas comunes están bien cuidadas. No te conformes con la cifra: pide el acta de la última reunión de la comunidad de vecinos, o al menos un resumen. Esto te dará una imagen clara de la situación económica del edificio, las tensiones entre vecinos y los proyectos futuros. Es información que te ayudará a tomar una decisión informada, no emocional.
Cuando visitas un piso, te fijas en la cocina, en el baño y en el tamaño de las habitaciones. Pero la verdadera inversión está en el edificio. Pregunta por el año de construcción, el estado de la fachada, el tejado, las tuberías y la instalación eléctrica. Si el edificio tiene más de 30 o 40 años y no ha pasado ninguna inspección técnica reciente, es una señal de alerta. Unas tuberías viejas, un tejado en mal estado o una instalación eléctrica que no cumple la normativa actual son problemas caros que acabarás pagando tú.
Si es posible, pregunta si hay un informe ITE (Inspección Técnica de Edificios) reciente. Este documento te dirá si el edificio ha pasado la inspección con éxito o si tiene deficiencias que deben ser reparadas. También pregunta si la finca tiene ascensor y cuál es su estado de mantenimiento. El ascensor es un gasto muy grande, y un ascensor viejo o en mal estado puede acarrear una derrama importante. Si el piso es de una planta baja, el ascensor no te afectará tanto, pero si es un ático, un ascensor en mal estado puede ser un problema. El estado del edificio es la parte que no ves, pero que acaba afectando a tu bolsillo y a tu tranquilidad.
La mayoría de las visitas se hacen a horas muy concretas, cuando el sol está alto y no hay mucho ruido en el barrio. Pero la vida real no es así. Pregunta cómo es el barrio de noche o los fines de semana. ¿Hay bares ruidosos cerca? ¿El tráfico es intenso a ciertas horas? ¿Hay parques, escuelas o comercios que te interesen? Pregunta también por la orientación del piso y la cantidad de luz natural que recibe. Un piso interior puede parecer genial en una visita diurna, pero puede ser una cueva oscura en invierno.
La orientación es crucial. Un piso con orientación sur recibe sol la mayor parte del día, lo que se traduce en un ahorro importante en calefacción. Un piso con orientación norte, en cambio, es más frío en invierno y necesita más luz artificial. Pregunta si hay edificios altos cerca que puedan proyectar sombras en el piso. La luz natural no es solo una cuestión de estética, es un factor clave en el bienestar, en el ahorro energético y en el valor de la propiedad. Un buen piso no solo se ve bien en una visita, sino que se siente bien en todas las horas del día y en todas las estaciones del año.
Cuando te dan el precio de venta de un piso, es solo la punta del iceberg. Pregunta por los gastos totales de la operación. Es fundamental tener una idea clara de los gastos de notaría, registro, gestoría, impuestos y otros costes asociados a la compraventa. En España, estos gastos pueden rondar entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma. Un piso de 200.000€ puede acabar costando más de 220.000€ con todos los gastos incluidos.
Además, pregunta si el precio de venta incluye algún extra, como trastero o plaza de garaje. A veces, estos elementos se venden aparte, y tienes que incluirlos en tus cálculos. La mayoría de la gente no tiene en cuenta estos gastos, y cuando llega el momento de la firma, se encuentran con una sorpresa muy desagradable. Tienes que saber que el precio de venta no es el coste final. La clave es tener una visión de 360 grados de la operación, y no dejar que los gastos ocultos arruinen tu plan financiero.
Antes de enamorarte de un piso, tienes que saber si es hipotecable o si tiene alguna carga que pueda complicar la operación. Pregunta si el piso tiene una hipoteca pendiente, si tiene alguna deuda con la comunidad de vecinos o si tiene algún embargo. Si la respuesta es afirmativa, no tiene por qué ser un problema, pero tienes que saberlo. La deuda hipotecaria se cancela con la venta, pero la deuda con la comunidad o un embargo pueden ser un obstáculo.
Pide al vendedor una nota simple del Registro de la Propiedad. Este documento te dará información de oro sobre el estado legal del piso: quién es el propietario, si tiene cargas, embargos o deudas. Si el vendedor se niega a dártela, es una señal de alerta. Es tu derecho como comprador tener acceso a esta información antes de firmar cualquier contrato de arras. La nota simple es tu seguro de vida, el documento que te protege de sorpresas desagradables y que te garantiza que el piso que vas a comprar no es un problema en potencia. No te fíes de las palabras, confía en los documentos.
El certificado de eficiencia energética no es solo un papel más; es una radiografía del consumo de energía de la vivienda y una estimación de cuánto te costará la luz y la calefacción. Pregunta por la calificación energética del piso y si el vendedor puede darte el certificado. Un piso con una calificación A o B es mucho más eficiente que uno con una G, y esto se traduce en un ahorro considerable en tu factura a final de mes. La eficiencia energética no solo es buena para el medio ambiente, es buena para tu bolsillo.
Un piso con un buen aislamiento, ventanas de doble cristal y una buena caldera puede hacer que tu factura energética se reduzca a la mitad. Por otro lado, un piso con una mala calificación te obligará a invertir dinero en reformas para mejorar su eficiencia. Es un factor que debes tener en cuenta en el precio de venta. Un piso más caro con una buena calificación puede ser más rentable a largo plazo que un piso más barato con una mala calificación. La eficiencia energética es el futuro del sector inmobiliario, y no tenerla en cuenta es un error que te puede costar muy caro.
En resumen, visitar un piso no es un paseo. Es un acto estratégico que requiere preparación. Hemos visto las 5 preguntas que debes hacer para tener el control de la visita: por qué se vende, el coste real de vivir en él (cuota de comunidad y derramas), el estado del edificio (instalaciones y vida útil), el día a día (vecindario y luz) y el coste total de la operación (gastos e hipoteca). Armado con estas preguntas, dejarás de ser un simple visitante para convertirte en un comprador inteligente y preparado. No te quedes en la superficie. El valor real de un piso está en los detalles que no se ven, y con estas preguntas, serás capaz de descubrirlos.
