Aquí está la cosa: el tipo de interés fijo es el rey de la tranquilidad, pero el tipo variable es el rey de la flexibilidad. En los últimos años, el Euríbor (el índice que marca el tipo de interés de la mayoría de las hipotecas variables) ha subido y las hipotecas fijas se han convertido en la opción preferida por la mayoría de la gente. Pero el mundo de los tipos de interés es un ciclo. Hoy el Euríbor sube, pero mañana puede bajar. Y es ahí, en ese ciclo, donde la hipoteca variable puede ser una oportunidad. Una oportunidad para pagar menos que los que tienen una hipoteca fija. Pero, ¿conviene una hipoteca variable hoy? La respuesta no es fácil. En este artículo, vamos a desglosar los pros y los contras, para que tomes una decisión inteligente.
El Euríbor es el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España. Es el tipo de interés que los bancos se cobran entre ellos por prestarse dinero. Y la cuota de tu hipoteca variable se revisa en función de la subida o bajada del Euríbor. Entender el Euríbor es la clave para entender tu hipoteca variable. Y la clave para entender el Euríbor es entender el Banco Central Europeo (BCE). El BCE sube los tipos de interés para luchar contra la inflación. Y cuando el BCE sube los tipos de interés, el Euríbor le sigue.
La clave aquí es la previsión. La mayoría de la gente reacciona a la subida del Euríbor, en lugar de preverla. Pero el BCE no toma decisiones de forma aleatoria. El BCE toma decisiones en función de la inflación, del crecimiento económico, del empleo, etc. Y esas señales son la clave para prever las subidas del Euríbor. La hipoteca variable es un juego de ajedrez. Y tú, con el conocimiento en la mano, puedes ganar la partida.
El principal pro de la hipoteca variable es el tipo de interés inicial. El tipo de interés inicial de una hipoteca variable es, a menudo, más bajo que el de una hipoteca fija. Es la puerta de entrada a la flexibilidad. Y es una puerta que te permite pagar menos en los primeros años de vida de la hipoteca, cuando tu economía es más vulnerable.
La clave aquí es el ahorro. El tipo de interés inicial bajo te da la oportunidad de ahorrar dinero en los primeros años de la hipoteca. Un buen truco es que ese ahorro lo uses para amortizar la hipoteca de forma anticipada. La amortización anticipada te baja el capital pendiente, y el banco te cobra intereses sobre un capital más bajo. La amortización anticipada es el arma secreta de la hipoteca variable.
El principal contra de la hipoteca variable es el riesgo. La hipoteca variable te da la flexibilidad de beneficiarte de las bajadas del Euríbor, pero también te da el riesgo de que la cuota se dispare si el Euríbor sube. Y si sube mucho, la cuota se puede disparar. Y ese susto tiene un nombre: la incertidumbre. La mayoría de la gente no se da cuenta de que la hipoteca variable es una inversión con riesgo, y el riesgo tiene un precio.
La clave aquí es la aversión al riesgo. ¿Eres una persona que puede vivir con el riesgo? Si la respuesta es no, la hipoteca variable no es tu opción. Si la respuesta es sí, la hipoteca variable es tu opción. La hipoteca variable no es para todo el mundo. Es para la gente que tiene una buena capacidad de ahorro, un sueldo alto y una baja aversión al riesgo. La hipoteca variable es una inversión con riesgo, y el riesgo tiene un precio.
La mayoría de los bancos te ofrecen una rebaja en el diferencial si contratas con ellos una serie de productos vinculados. Y sí, si los contratas, te bajan el diferencial. Pero la realidad es que el coste total de esos productos es, a menudo, mucho más alto que el ahorro que consigues en la hipoteca. Los seguros, las tarjetas de crédito, los planes de pensiones... son una de las mayores fuentes de beneficio de los bancos.
La clave aquí es la independencia. Es tu derecho elegir la aseguradora que tú quieras. Pide al banco el precio de los seguros por separado, y compara con los precios de una aseguradora externa. Quizás el diferencial sube un poco si no contratas el seguro con ellos, pero el ahorro total puede ser mucho mayor. Los productos vinculados no son un extra, son un coste que tienes que tener en el radar.
La amortización anticipada es el arma secreta de la hipoteca variable. ¿Qué es una amortización anticipada? Es pagar la hipoteca antes del plazo acordado. Y sí, es un gasto, pero es un gasto que te da un ahorro muy grande. ¿Por qué? Porque reduces el capital pendiente, y el banco te cobra intereses sobre un capital más bajo. La amortización anticipada es la forma más rápida de bajar la cuota.
La clave aquí es el momento. El momento ideal para amortizar la hipoteca es cuando el Euríbor está subiendo. Si amortizas la hipoteca cuando el Euríbor está subiendo, el ahorro en intereses es muy grande. Y si amortizas la hipoteca cuando el Euríbor está bajando, el ahorro en intereses es muy bajo. La amortización anticipada es una herramienta para dominar tu hipoteca. Y es una herramienta que tienes que usar con cabeza.
La compra de una vivienda es un proceso complejo. Y la elección de una hipoteca es la decisión más importante. La mayoría de la gente no tiene la experiencia o el conocimiento para abordarlo solo, y los bancos no siempre están de tu lado. Aquí es donde la figura de un bróker hipotecario independiente se vuelve crucial.
Un bróker hipotecario te ayuda a:
Con un bróker, la decisión es tuya, pero la información y la experiencia son nuestras. Es tu seguro de vida contra las sorpresas del mercado.
La hipoteca mixta es el mejor de los dos mundos. Es una hipoteca que tiene un tipo de interés fijo durante los primeros 5 o 10 años, y luego se convierte en una hipoteca variable. Y sí, es una gran ventaja. ¿Por qué? Porque te da la seguridad de la cuota fija durante los primeros años, cuando tu economía es más vulnerable, y te da la flexibilidad del tipo variable cuando tu economía es más estable. Es una hipoteca para la gente que quiere lo mejor de los dos mundos.
La clave aquí es la planificación. Si crees que el Euríbor va a subir en los próximos años, pero que a largo plazo va a bajar, la hipoteca mixta es tu opción. Te da la seguridad a corto plazo, y la flexibilidad a largo plazo. La hipoteca mixta es una herramienta para planificar tu vida. Y es una herramienta que tienes que tener en el radar.
En resumen, la hipoteca variable es la hipoteca de la flexibilidad, pero la flexibilidad tiene un riesgo: las subidas del Euríbor. Hemos desglosado los pros y los contras de la hipoteca variable: el tipo de interés inicial, el riesgo de las subidas, los productos vinculados, la amortización anticipada y el papel del bróker hipotecario. La clave es que dejes de ser un comprador pasivo y te conviertas en un comprador activo. No te conformes con lo que te dicen. Haz números y sabrás si te compensa. Con esta guía, ya no tienes excusa para no dominar tu hipoteca.
