Comprar una casa es una de las mayores decisiones que tomarás en tu vida. Te centras en el precio de venta, en el tipo de interés de la hipoteca, en la ubicación... pero, ¿qué pasa con esos otros gastos que no están en el precio? Esos que, a menudo, te pillan por sorpresa y te hacen un agujero en el bolsillo. Son los costes de notaría, registro y gestoría, los tres pilares de la burocracia que te espera en la compraventa de una vivienda. Son esos pagos obligatorios, esos peajes que tienes que pagar para que la compra sea legal. Y si no los tienes en el radar, es fácil que tu presupuesto se desmorone. En este artículo, vamos a desglosar estos costes, con la misma crudeza y honestidad que te mereces. Vamos a darte la hoja de ruta para que no te dejes un dineral en el camino.
El notario es el profesional que se encarga de dar fe pública a la compraventa y a la hipoteca. Es el guardián de la legalidad, el que se asegura de que todo el proceso se ajusta a la ley. Y por ese trabajo, tienes que pagar. El coste de la notaría no es un capricho del notario, está regulado por ley a través de un arancel. ¿Qué factores influyen en el precio?
Es importante que sepas que la mayoría de los gastos de la hipoteca (la escritura de la hipoteca) los paga el banco, no tú. Pero la escritura de la compraventa, la pagas tú. Y el coste de la notaría puede rondar entre el 0,2% y el 0,5% del precio de la vivienda. En una compra de 200.000€, esto puede ser entre 400€ y 1.000€. Es un dinero que tienes que tener en efectivo. El notario te da seguridad, y la seguridad tiene un coste.
Una vez que has firmado en la notaría, la escritura de la compraventa tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad. El registro es un organismo público que da fe de la propiedad de la vivienda. Es el que dice "esta casa es tuya". Y por ese trabajo, tienes que pagar. El coste del registro de la propiedad también está regulado por ley, y varía en función del precio de la vivienda y del tipo de inscripción.
La inscripción en el registro es fundamental, ya que te da seguridad jurídica. Si tu casa no está inscrita en el registro, es posible que el día de mañana tengas un problema con la propiedad. Y el registro te da publicidad. Cualquier persona puede pedir una nota simple en el registro y saber quién es el propietario de la vivienda. El coste del registro puede rondar entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda. En una compra de 200.000€, esto puede ser entre 200€ y 500€. Es un dinero que tienes que tener en efectivo. El registro es la confirmación oficial de que la casa es tuya.
Después de firmar en la notaría, la escritura de la compraventa y la hipoteca tienen que pasar por la gestoría. La gestoría es la empresa que se encarga de todo el papeleo:
La gestoría es un servicio que te ahorra tiempo y dolores de cabeza. La ley no te obliga a contratar una gestoría. Puedes hacer todo el papeleo tú mismo, pero es un proceso complejo, que requiere tiempo y conocimiento. La mayoría de la gente prefiere pagar a la gestoría para que lo haga. Y el coste de la gestoría no está regulado, y puede variar entre 200€ y 500€, dependiendo de la empresa. La gestoría es el coste de la comodidad.
Aquí está la cosa: ¿quién paga la notaría, el registro y la gestoría? En los contratos antiguos, era común que el cliente pagara todos los gastos, pero la ley ha puesto fin a esta práctica. Ahora, la ley dice:
Es un reparto de costes que te beneficia. Pero es importante que leas con lupa el contrato de la hipoteca y de la compraventa. Si el banco te dice que tienes que pagar todos los gastos, dile que no. La ley está de tu lado. Y si te presiona, ve a otro banco. Los costes de notaría, registro y gestoría son un gasto que tienes que tener en el radar, y que si no tienes en cuenta, puede ser un problema.
Vamos a hacer un ejemplo práctico. Imagina que compras una vivienda por 200.000€ y pides una hipoteca de 160.000€.
En total, tienes que tener en efectivo unos 17.300€ para los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos. Y esto es un extra que no está en el precio de venta. Es un coste que tienes que tener en el radar, y que si no tienes en cuenta, puede ser un problema. El desglose de costes es un ejercicio de previsión que te puede salvar de un disgusto. La clave es que no te quedes solo con el precio de venta.
Antes de firmar el contrato de arras, es fundamental que pidas una nota simple de la vivienda. La nota simple te dice quién es el propietario, si hay cargas (hipotecas, embargos), etc. Es el ADN legal de la vivienda. Y el coste de la nota simple es un gasto que tienes que tener en el radar. El coste de la nota simple es muy bajo, unos 10€, y es un seguro de vida.
Pero la nota simple no es el único "extra" que tienes que tener en cuenta. Si compras a través de una agencia inmobiliaria, es posible que te cobren una comisión. Y sí, es un gasto que tienes que tener en el radar. La comisión de la agencia puede rondar entre el 3% y el 5% del precio de venta, y es un dinero que tienes que pagar. La clave es que no te quedes solo con el precio de venta. Calcula el coste total de la operación, incluyendo todos los gastos.
La Ley de Vivienda 2025 ha introducido un cambio importante en los gastos de la agencia inmobiliaria en los alquileres. Ahora, los gastos de la agencia los paga el propietario. Y sí, es un cambio que te beneficia. Pero en la compraventa, la ley no es tan clara. Y, a menudo, la agencia te dirá que la comisión la paga el comprador.
La clave aquí es la negociación. Pregunta a la agencia si la comisión está incluida en el precio de venta. Si no lo está, negocia. La comisión es un gasto que tienes que tener en el radar, y que si no tienes en cuenta, puede ser un problema. La agencia inmobiliaria es un intermediario, y como tal, cobra por sus servicios. Es un coste que tienes que tener en cuenta en tus cálculos.
Comprar una vivienda es un proceso complejo, y el desglose de costes es un laberinto. Aquí es donde la figura de un bróker hipotecario independiente se vuelve crucial.
Un bróker hipotecario te ayuda a:
Con un bróker, la decisión es tuya, pero la información y la experiencia son nuestras. Es tu seguro de vida contra los gastos ocultos.
En resumen, el precio de venta de una vivienda es solo el comienzo. Debajo del agua hay un universo de gastos que nadie te cuenta, y que si no tienes en cuenta, pueden arruinarte el plan. Hemos desglosado los costes de notaría, registro y gestoría, los tres pilares de la burocracia que te espera. La clave es que dejes de ser un comprador pasivo y te conviertas en un comprador activo. No te conformes con lo que te dicen. Pide documentos, pregunta, compara y negocia. Con esta guía, ya no tienes excusa para no dominar los gastos de la compra de vivienda.
