Entender y tener a mano todos estos documentos imprescindibles que pide el banco es la clave para que tu proceso de solicitud de hipoteca sea fluido y sin sobresaltos. Cada papelito tiene su razón de ser y ayuda al banco a construir un perfil completo de tu solvencia y del inmueble. No te agobies si te piden más información, es parte del juego. Y si todo esto te parece un mundo, recuerda que un bróker hipotecario puede ser tu mejor aliado, guiándote en la recopilación de esta documentación y negociando por ti con los bancos para conseguirte las mejores condiciones.
Parece obvio, ¿verdad? Pero no te despistes. Lo primero que el banco te va a pedir es tu DNI o NIE (si eres extranjero residente en España) en vigor. Esto es para identificarte, obviamente. Pero no solo eso; también suelen pedirte tu vida laboral actualizada. ¿Por qué? Porque quieren ver tu trayectoria profesional, si eres estable en el empleo o si vas saltando de un sitio a otro cada dos por tres.
Además de esto, es probable que te pidan algún recibo de un suministro (luz, agua, gas) a tu nombre o un certificado de empadronamiento. Quieren verificar tu residencia y que todo cuadre. Es su forma de ponerle cara a la persona que va a pedirles un pastizal para comprar una casa. Asegúrate de que todos tus datos coinciden y que no tienes el DNI caducado. ¡Un detalle tonto puede retrasarlo todo!
Aquí es donde el banco empieza a ver tus tripas financieras de verdad. Te van a pedir las últimas declaraciones de la renta (IRPF), generalmente las dos o tres últimas. ¿Su objetivo? Conocer tus ingresos anuales, si son estables, si tienes otras fuentes de renta (alquileres, dividendos, etc.) y si cumples con tus obligaciones fiscales.
Es fundamental que la información de tu renta sea coherente con tus nóminas o facturas. Cualquier discrepancia o "susto" que no puedan justificar les hará levantar la ceja. Si eres autónomo, esto es aún más crítico, ya que tu IRPF es la base para calcular tu capacidad de endeudamiento. Para el banco, tu renta es la foto más fiel de tu salud económica a largo plazo. Así que, si eres de los que procrastina con Hacienda, ¡este es tu momento para ponerte al día!
Si eres un trabajador por cuenta ajena, tus nóminas son tu pasaporte al crédito. Te pedirán las últimas nóminas (normalmente las tres o seis últimas, dependiendo del banco y de tu antigüedad). Con esto, el banco comprueba tus ingresos mensuales netos, tus pagas extras y cualquier complemento que tengas. Quieren asegurarse de que tu sueldo es regular y suficiente para afrontar la futura cuota de la hipoteca.
Además de las nóminas, te pedirán tu contrato de trabajo. ¿Indefinido? ¿Temporal? ¿Fijo discontinuo? Cada tipo de contrato tiene un peso diferente para el banco a la hora de evaluar tu estabilidad laboral. Un contrato indefinido y una antigüedad considerable siempre juegan a tu favor. Si tu situación laboral es más compleja, sé transparente desde el principio; el banco lo va a acabar viendo.
Si eres autónomo, tu camino es un poco diferente al de los asalariados, pero igual de transitable si lo haces bien. El banco te pedirá las declaraciones trimestrales de IVA (Modelo 303) y de IRPF (Modelo 130 o 131), así como los resúmenes anuales (Modelo 390 de IVA y Modelo 100 de IRPF). También es probable que te pidan los pagos fraccionados de los últimos trimestres.
¿Qué buscan? Conocer tus ingresos reales y netos después de gastos, tu flujo de caja, la evolución de tu negocio y tu capacidad de generar beneficios constantes. Para el banco, la estabilidad de un autónomo se mide en la solidez y regularidad de sus ingresos declarados. A veces, también te pedirán un certificado de situación censal o el alta en el IAE. Tenlo todo bien organizado, porque aquí la transparencia es clave para inspirar confianza.
El banco no solo quiere ver cuánto ganas, sino también cómo te lo gastas. Por eso te pedirá los extractos bancarios de tus cuentas principales (y a veces de todas ellas) de los últimos meses, normalmente los tres a seis últimos. ¿Qué buscan? Analizar tus movimientos, identificar posibles ingresos no justificados o gastos excesivos, detectar si tienes otros préstamos o deudas que no hayas declarado y comprobar el origen de tus ahorros.
También te pedirán una lista de todas tus deudas financieras: otros préstamos personales, préstamos de coche, tarjetas de crédito con saldo pendiente, etc. Quieren calcular tu ratio de endeudamiento total. ¡Ojo! Si tienes muchos números rojos o la cuenta "justita" mes tras mes, es una señal de alarma para ellos. La salud de tus finanzas se refleja en tu extracto.
Una vez que ya has encontrado la vivienda que te gusta y has llegado a un acuerdo con el vendedor, el banco te pedirá el contrato de arras o de reserva. Este documento es fundamental porque acredita que ya tienes un compromiso firme de compraventa y especifica las condiciones clave: el precio de la vivienda, la cantidad entregada como señal, el plazo para formalizar la compra y, a menudo, la fecha prevista de firma de la escritura.
Para el banco, el contrato de arras es la confirmación de que la operación es real y está en marcha. Les sirve para empezar a tramitar la tasación del inmueble y avanzar con tu expediente hipotecario. Asegúrate de que los datos de la vivienda y los tuyos son correctos en este documento. Es el punto de inflexión donde tu sueño de comprar casa empieza a tomar forma legal.
Este documento es como el DNI de la vivienda y es absolutamente vital. La Nota Simple del Registro de la Propiedad es un informe que detalla la titularidad del inmueble (quién es el dueño real), si tiene cargas (hipotecas previas, embargos, servidumbres) y una descripción de la propiedad. El banco la pide para asegurarse de que la vivienda no tiene "sorpresas" que puedan afectar su valor o su capacidad de ser usada como garantía.
Quieren confirmar que el vendedor es el propietario legítimo y que no hay cargas que impidan la venta o que afecten a su futura hipoteca. En la mayoría de los casos, será el propio banco o la tasadora quienes la soliciten directamente, pero es bueno que tú también la tengas y la revises. Es tu garantía de que estás comprando algo "limpio" y sin problemas legales ocultos.
Este no es un documento que tú aportes, sino que el banco lo encarga y lo paga el comprador. La tasación oficial de la vivienda es un informe elaborado por una sociedad tasadora homologada que determina el valor de mercado del inmueble. Para el banco, este valor es crucial porque es la base sobre la que te concederán la hipoteca (normalmente un 80% del valor de tasación o del valor de compraventa, el que sea inferior).
La tasación no solo mide el precio, sino también el estado de conservación, la ubicación, las características de la zona y la liquidez del inmueble. Si el valor de tasación es inferior al precio de compra, el banco te prestará menos dinero y tendrás que aportar más de tus ahorros. Es una medida de seguridad para el banco, asegurándose de que el bien que pones como garantía vale lo que ellos van a prestarte.
