Aquí está el trato. El banco te da un número, la inmobiliaria te da otro, y tú, como futuro comprador, te centras en el precio de venta. Pero la realidad es que ese precio es solo la punta del iceberg. Debajo del agua hay un universo de gastos ocultos que nadie te cuenta (o que te cuentan tan rápido que no te enteras). Son los gastos que, si no tienes en cuenta, pueden arruinarte el plan y dejarte sin el dinero para los muebles, las reformas o, en el peor de los casos, para la entrada. No hablamos de chorradas, hablamos de miles de euros que se evaporan en burocracia, impuestos y costes que no tenías en el radar. En este artículo, vamos a destripar esos gastos, sin piedad, para que dejes de ser un comprador ingenuo y te conviertas en un comprador inteligente.
Este es, sin duda, el mayor gasto que nadie te cuenta de forma clara. La mayoría de los compradores novatos piensan que los impuestos son un porcentaje fijo que se paga, pero no es así. Depende de si compras un piso nuevo o de segunda mano.
La clave aquí es que el precio de venta de una vivienda no es el precio final. Tienes que sumarle los impuestos. Y, como ves, el porcentaje varía. Si no tienes en cuenta estos gastos, es posible que no tengas suficiente capital para la entrada y los gastos, y que tu plan se desmorone. Los impuestos no son un extra, son una parte fundamental de la compra.
Cuando firmas la compraventa y la hipoteca, tienes que pasar por la notaría y el Registro de la Propiedad. Y sí, esto cuesta dinero. El coste de la notaría y el registro está regulado por ley, pero puede variar en función del precio de la vivienda y la hipoteca. Por lo general, los gastos de notaría y registro pueden rondar entre el 0,5% y el 1% del precio de la vivienda. En una compra de 200.000€, esto puede ser entre 1.000€ y 2.000€. Y sí, es un dinero que tienes que tener en efectivo.
La ley ha puesto límites a estos gastos, y ha dictaminado que la mayoría de los gastos de la hipoteca los paga el banco. Pero la compraventa, la pagas tú. Por eso, es fundamental que en tus cálculos tengas en cuenta este gasto. Si no lo haces, es posible que el día de la firma te lleves una sorpresa desagradable. El notario es un profesional independiente que te protege, pero no trabaja gratis. Su trabajo es que la compraventa sea legal, y por eso tienes que pagar.
Después de firmar en la notaría, la escritura de la compraventa y la hipoteca tienen que pasar por la gestoría. La gestoría es la empresa que se encarga de todo el papeleo: pagar los impuestos, llevar los documentos al Registro de la Propiedad, etc. El coste de la gestoría no está regulado, y puede variar entre 200€ y 500€, dependiendo de la empresa.
La gestoría es un gasto que puedes ahorrarte si eres valiente. Puedes hacer todo el papeleo tú mismo, pero es un proceso complejo, que requiere tiempo y conocimiento. La mayoría de la gente prefiere pagar a la gestoría para que lo haga, y es un coste que tienes que tener en cuenta. La gestoría es el coste de la comodidad. Es el dinero que pagas para que otra persona haga el trabajo sucio por ti. Y sí, es un coste que tienes que tener en el radar.
Cuando pides una hipoteca, el banco te pide una tasación del inmueble. La tasación es la valoración oficial de la vivienda, y es el precio en el que se basa el banco para darte la hipoteca. Por lo general, los bancos te dan el 80% del valor de tasación, no del precio de venta. Si el valor de tasación es más bajo que el precio de venta, tendrás que poner más dinero de tu bolsillo. El coste de la tasación es un gasto que tienes que asumir, y puede variar entre 200€ y 600€, dependiendo de la vivienda y de la tasadora.
La tasación es el primer filtro del banco. Es la forma que tienen de asegurarse de que la inversión que van a hacer en ti es segura. Y sí, es un gasto que tienes que tener en cuenta. La tasación es el precio que te abre o te cierra la puerta de la hipoteca. Si el valor de tasación es bajo, tendrás que poner más dinero. Si el valor es alto, tendrás más margen. Es un gasto que tienes que tener en el radar.
Cuando pides una hipoteca, el banco te va a "sugerir" que contrates con ellos una serie de seguros: de vida, de hogar, de impago, etc. Y, a menudo, te van a decir que si los contratas, te bajan el tipo de interés. Y sí, te bajan el interés, pero el coste total de esos seguros es, a menudo, mucho más alto que el ahorro que consigues en la hipoteca. Los seguros son una de las mayores fuentes de beneficio de los bancos.
La clave aquí es la independencia. Es tu derecho elegir la aseguradora que tú quieras. Pide al banco el precio de los seguros por separado, y compara con los precios de una aseguradora externa. Quizás el tipo de interés sube un poco si no contratas el seguro con ellos, pero el ahorro total puede ser mucho mayor. Los seguros no son un extra, son un coste que tienes que tener en el radar. Es el precio de la protección, y tienes que elegir la mejor.
Este es un gasto que la mayoría de la gente no tiene en cuenta, y que puede ser un problema. La mudanza es cara. Tienes que contratar una empresa de mudanzas, comprar cajas, etc. Y sí, es un gasto que tienes que tener en cuenta en tus cálculos. Además, cuando te mudas a una vivienda nueva, tienes que dar de alta los suministros: la luz, el agua, el gas, el internet, etc. Y sí, esto tiene un coste. La fianza, la contratación, etc. Puede rondar entre 200€ y 500€.
La clave aquí es la planificación. Haz una lista de todos los gastos de la mudanza y de las altas de suministros. Y ten en cuenta que los suministros pueden tardar en darse de alta. No puedes mudarte a una casa sin luz ni agua. Es un gasto que tienes que tener en el radar, y que si no tienes en cuenta, puede ser un problema. La mudanza no es solo un día, es un proceso que tiene un coste.
La comunidad de vecinos es una parte fundamental de la compra, pero la mayoría de la gente la ignora. No te fijes solo en la cuota mensual. Pregunta por las derramas pendientes o si hay obras importantes planificadas a corto o medio plazo. Una derrama de 10.000€ por una nueva fachada es un coste que no está en el precio de venta, y que tendrás que asumir una vez seas propietario. Es una de las sorpresas más desagradables que puedes tener.
Pide al vendedor el acta de la última reunión de la comunidad de vecinos, y el presupuesto de la comunidad. Estos documentos te darán una radiografía completa de la situación. Verás si se han aprobado derramas, si hay conflictos, si se está invirtiendo en el mantenimiento y si la gestión es profesional. Un edificio bien cuidado es una inversión, pero un edificio con problemas es una losa. No te conformes con la cuota mensual. Busca la historia detrás de la comunidad y sabrás si estás comprando un hogar o un dolor de cabeza.
Si compras a través de una agencia inmobiliaria, es posible que te cobren una comisión. Y sí, es un gasto que tienes que tener en cuenta. La comisión de la agencia puede rondar entre el 3% y el 5% del precio de venta, y es un dinero que tienes que pagar. Aunque la ley de vivienda de 2025 dice que la comisión de la agencia la paga el propietario en el caso de los alquileres, en la compraventa todavía no está claro. Y, a menudo, la agencia te dirá que la comisión la paga el comprador.
La clave aquí es la negociación. Pregunta a la agencia si la comisión está incluida en el precio de venta. Si no lo está, negocia. La comisión es un gasto que tienes que tener en el radar, y que si no tienes en cuenta, puede ser un problema. La agencia inmobiliaria es un intermediario, y como tal, cobra por sus servicios. Es un coste que tienes que tener en cuenta en tus cálculos.
Si compras un piso de segunda mano que necesita una reforma, el coste de la reforma es un gasto que tienes que tener en cuenta. Y sí, es un gasto que nunca se acaba. Siempre hay sorpresas, siempre hay imprevistos, siempre hay algo que se rompe. Y el coste de la reforma puede ser de miles de euros. La reforma no es solo el coste de los materiales, es el coste de la mano de obra, de los permisos, de los imprevistos.
La clave aquí es la prudencia. Pide presupuestos a varias empresas de reformas. Haz una lista de lo que quieres hacer. Y ten en cuenta que el coste de la reforma puede ser mucho más alto de lo que esperabas. La reforma es un proceso que tiene un coste emocional y financiero muy alto. Y la mayoría de la gente no lo tiene en cuenta. El coste de la reforma no es solo el dinero, es el tiempo, la paciencia y el estrés.
En resumen, el precio de venta de una vivienda es solo la punta del iceberg. Debajo del agua hay un universo de gastos ocultos que nadie te cuenta, y que si no tienes en cuenta, pueden arruinarte el plan. Hemos desglosado los gastos más importantes: los impuestos (ITP o IVA), los gastos de notaría y registro, la gestoría, la tasación, los seguros, la mudanza, las derramas de la comunidad, la comisión de la agencia y la reforma. La clave es que dejes de ser un comprador pasivo y te conviertas en un comprador activo. No te conformes con lo que te dicen. Pide documentos, pregunta, compara y negocia. Con esta guía, ya no tienes excusa para no dominar los gastos de la compra de vivienda.
