Aquí está la cosa: te metes en la compra de una casa, pero te falta lo que el banco te pide. Y esa es la primera trampa. Porque el banco, a menudo, te da el 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda. Y el 20% restante, más los gastos, lo tienes que poner tú. Y si no lo tienes, te quedas fuera. Pero el mercado, que es un animal vivo, ha creado una solución para la gente que no tiene el 20%: la hipoteca 100%. Es la hipoteca que te da el 100% del valor de compraventa de la vivienda. Y sí, es una gran ventaja, pero también es una gran trampa. ¿Merece la pena? En este artículo, vamos a desglosar las ventajas y las trampas de la hipoteca 100% para que tomes una decisión inteligente.
La principal ventaja de la hipoteca 100% es la eliminación de la barrera de entrada. El banco, a menudo, te pide el 20% del valor de compraventa de la vivienda. Y si la casa cuesta 200.000 euros, el banco te pide 40.000 euros. Y a eso, tienes que sumarle el 10% de los gastos. Es decir, otros 20.000 euros. Un total de 60.000 euros que tienes que tener en el bolsillo para comprar una casa de 200.000 euros. Y si no los tienes, te quedas fuera. La hipoteca 100% te da el 100% del valor de compraventa. Es decir, que la barrera de entrada, el 20% que te falta, desaparece. Es la hipoteca de los jóvenes, de los que tienen un buen sueldo, pero no tienen el ahorro necesario para comprar una casa.
El gran pro es la oportunidad. La hipoteca 100% es la oportunidad de entrar en el mercado de la vivienda, de dejar de pagar un alquiler y de empezar a construir tu patrimonio. Es una hipoteca para la gente que tiene un buen sueldo, una buena estabilidad laboral, pero que no tiene el ahorro necesario para comprar una casa. Y sí, es una ventaja, pero es una ventaja con letra pequeña.
Los bancos no le dan una hipoteca 100% a cualquiera. Los bancos buscan un perfil muy concreto, un perfil de cliente que se parece a un superhéroe.
La clave aquí es el riesgo. La hipoteca 100% es un riesgo para el banco. Y el banco, para asumir ese riesgo, te va a pedir que seas un cliente perfecto. Si no eres un cliente perfecto, el banco te va a decir que no. Y si te dice que no, no te frustres. No es personal, es un problema de riesgo. La hipoteca 100% es la hipoteca de los superhéroes.
La hipoteca 100% es una hipoteca con riesgo. Y el riesgo tiene un precio. Y ese precio es el tipo de interés. El tipo de interés de una hipoteca 100% es, a menudo, más alto que el de una hipoteca del 80%. Es el precio que pagas por la oportunidad de no poner el 20% de entrada. El banco te dice: "Te doy el 100% del valor de compraventa, pero me lo pagas con un tipo de interés más alto". Y la mayoría de la gente se olvida de la segunda parte. Se quedan con la oportunidad, y se olvidan del coste.
La clave aquí es la matemática. Haz los números. Calcula cuánto vas a pagar en intereses con una hipoteca 100% y cuánto vas a pagar con una hipoteca del 80%. La diferencia puede ser de miles de euros. Y esa diferencia es el precio que pagas por no poner el 20% de entrada. No te dejes llevar por la emoción. Haz números y sabrás la verdad.
La mayoría de los bancos te ofrecen una rebaja en el tipo de interés si contratas con ellos una serie de productos vinculados. Y sí, si los contratas, te bajan el tipo de interés. Pero la realidad es que el coste total de esos productos es, a menudo, mucho más alto que el ahorro que consigues en la hipoteca. Los seguros, las tarjetas de crédito, los planes de pensiones... son una de las mayores fuentes de beneficio de los bancos. Y en una hipoteca 100%, la presión para contratar los productos vinculados es mucho mayor.
La clave aquí es la independencia. Es tu derecho elegir la aseguradora que tú quieras. Pide al banco el precio de los seguros por separado, y compara con los precios de una aseguradora externa. Quizás el tipo de interés sube un poco si no contratas el seguro con ellos, pero el ahorro total puede ser mucho mayor. Los productos vinculados no son un extra, son un coste que tienes que tener en el radar.
La hipoteca 100% te da el 100% del valor de compraventa de la vivienda. Pero la realidad es que el banco solo te da el 100% si el valor de tasación de la vivienda es igual o superior al valor de compraventa. Si el valor de tasación de la vivienda es inferior al valor de compraventa, el banco no te va a dar el 100%. Te va a dar el 100% del valor de tasación. Y la diferencia, la tienes que poner tú.
La clave aquí es la tasación. La tasación es el valor real de la vivienda. Y el valor real de la vivienda es el valor que el banco toma como referencia. Un buen truco es que te hagas una idea del valor real de la vivienda antes de firmar el contrato. Usa un comparador de precios online. Y si el valor de tasación de la vivienda es inferior al valor de compraventa, negocia el precio con el vendedor. El valor de tasación es el factor clave del 100%.
La hipoteca 100% te da el 100% del valor de compraventa de la vivienda. Pero no te da el 10% de los gastos. Y ese 10% de los gastos, lo tienes que poner tú. Es decir, que si la casa cuesta 200.000 euros, el banco te da 200.000 euros, pero los 20.000 euros de los gastos, los tienes que poner tú. La hipoteca 100% es una gran ventaja, pero no te da el 100% de la compra de la casa. Te da el 100% de la hipoteca.
La clave aquí es la planificación. Tienes que planificar los gastos. Los gastos de la compra de una casa son el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), el AJD (Actos Jurídicos Documentados), el notario, el registro, la gestoría... Y esos gastos, los tienes que tener en el bolsillo. La hipoteca 100% es una gran ventaja, pero no te salva de los gastos.
La batalla de la hipoteca 100% es una batalla que la mayoría de la gente pierde. Y la pierden porque no tienen la información, el conocimiento y la experiencia para ganarla. Aquí es donde la figura de un bróker hipotecario independiente se vuelve crucial.
Un bróker hipotecario te ayuda a:
Con un bróker, la decisión es tuya, pero la información y la experiencia son nuestras. Es tu seguro de vida contra las sorpresas del mercado.
La gran batalla es la de la hipoteca 100%. ¿Merece la pena? La respuesta es que depende de tu situación financiera. Si tienes un buen sueldo, una buena estabilidad laboral, pero no tienes el 20% de entrada, la hipoteca 100% es una gran oportunidad. Es la oportunidad de entrar en el mercado de la vivienda, de dejar de pagar un alquiler y de empezar a construir tu patrimonio. Pero si tienes el 20% de entrada, la hipoteca 100% no es tu opción. La hipoteca 100% tiene un tipo de interés más alto, y los bancos te van a pedir que seas un cliente perfecto.
La clave aquí es el equilibrio. El equilibrio entre la oportunidad y el coste. Si el coste de la hipoteca 100% es muy alto, el coste de la oportunidad de no tener el 20% de entrada se desvanece. Y el banco gana. Y tú pierdes. La hipoteca 100% es una gran ventaja, pero es una ventaja con letra pequeña.
En resumen, la hipoteca 100% es la hipoteca de los valientes, de los que no tienen el 20% de entrada, pero tienen un buen sueldo. Hemos desglosado las ventajas y las trampas de la hipoteca 100%: la eliminación de la barrera de entrada, el perfil del cliente, el tipo de interés, los productos vinculados, el valor de tasación y los gastos. La clave es que dejes de ser un comprador pasivo y te conviertas en un comprador activo. No te conformes con lo que te dicen. Haz números y sabrás si te compensa. Con esta guía, ya no tienes excusa para no dominar tu hipoteca.
