Antes de meternos en veredas, refresquemos qué es una hipoteca. Básicamente, es un préstamo que te da un banco para que compres una vivienda, y a cambio, pones esa misma vivienda como garantía. Pagas una cuota mensual (capital + intereses) durante un montón de años. Pero el mercado cambia, tus circunstancias cambian, y lo que parecía una buena idea hace unos años, hoy quizás no lo es tanto.

Aquí es donde entran la subrogación y la novación, dos herramientas para modificar las condiciones de tu hipoteca. No son lo mismo que una renegociación simple, sino que implican cambios más profundos en el contrato. Dominar estos conceptos te da poder. Es como tener un "botón de reinicio" o un "cambio de carril" para tu préstamo hipotecario. Saber cuándo y cómo usarlo puede ser la diferencia entre pagar miles de euros de más o ahorrarte una buena pasta.

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La subrogación es, en esencia, un cambio de banco o un cambio de titular de la hipoteca. Hay dos tipos principales:

• Subrogación de acreedor (cambio de banco): Tú, como hipotecado, te llevas tu hipoteca de un banco a otro que te ofrece mejores condiciones (un interés más bajo, menos comisiones, etc.). Es decir, la hipoteca sigue siendo la misma, pero el prestamista cambia. El banco nuevo "compra" tu deuda al banco antiguo.
• Subrogación de deudor (cambio de titular): Es el caso más común cuando compras una vivienda que ya tiene una hipoteca. En lugar de pedir una hipoteca nueva, tú te subrogas en la hipoteca que ya tenía el vendedor. Te conviertes en el nuevo deudor y asumes las condiciones del préstamo existente.

En ambos casos, la subrogación permite mantener viva la hipoteca original (o al menos sus condiciones básicas), lo que a veces puede ser más sencillo y económico que crear una hipoteca completamente nueva. Es una opción para buscar mejores condiciones o para facilitar una compraventa.

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La novación de hipoteca es diferente a la subrogación. Aquí no cambias de banco. Lo que haces es modificar las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual. Imagina que firmaste una hipoteca variable y el Euríbor se dispara; puedes pedirle a tu banco que te la convierta a tipo fijo. O quizás quieres alargar el plazo de amortización para pagar cuotas más bajas, o pedir un capital adicional.

Las modificaciones más comunes que se hacen por novación son:

• Cambio de tipo de interés: Pasar de variable a fijo, o viceversa, o ajustar el diferencial.
• Ampliación o reducción del plazo de amortización.
• Ampliación del capital (pedir más dinero).
• Cambio de titulares o inclusión de nuevos.
• Eliminación o modificación de cláusulas (por ejemplo, suelo).

La novación hipotecaria es una herramienta muy útil para adaptar tu hipoteca a tu situación personal o a los cambios del mercado sin tener que irte a otro banco. Es como un "lifting" a tu hipoteca actual.

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Aunque la Ley Hipotecaria de 2019 simplificó y abarató la subrogación, sigue teniendo costes. La mayoría de ellos los asume ahora el banco, pero hay algunos que aún pueden recaer sobre ti o que debes tener en cuenta.

• Comisión de subrogación: Algunos bancos antiguos pueden aplicar una comisión por subrogación si estaba pactada en el contrato original. Desde 2019, la ley limitó estas comisiones (0% para tipo fijo después del tercer año, 0,15% en los 3 primeros, y 0,25% para tipo variable en los 3 primeros, luego 0,15% hasta el 5º año, y 0% después).
• Tasación de la nueva hipoteca: El banco nuevo querrá tasar el inmueble, y ese coste lo asume el cliente (unos 300-500€).
• Gastos de notaría, registro y gestoría: La Ley Hipotecaria de 2019 establece que estos gastos los asume el banco en la subrogación de acreedor. Esto es un gran ahorro.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): ¡Ojo! Este impuesto lo asume el banco desde la ley de 2018 para las hipotecas nuevas y novaciones, pero en la subrogación de acreedor, la ley dice que no está sujeto a AJD.

Aunque se han abaratado, siempre compara si los ahorros en intereses compensan los costes iniciales.

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La novación también implica costes, aunque suelen ser menores que una cancelación de hipoteca y constitución de una nueva.

• Comisión de novación: Tu banco puede cobrarte una comisión por modificar las condiciones. La Ley Hipotecaria de 2019 las limita, similar a las comisiones de subrogación (0% para cambio a fijo tras el tercer año, etc.). Consulta siempre tu contrato.
• Tasación: Si hay una ampliación de capital, el banco puede solicitar una nueva tasación, cuyo coste asumes tú.
• Gastos de notaría, registro y gestoría: Estos gastos los asume el banco, tal y como establece la Ley Hipotecaria de 2019. Esto es una gran ventaja.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Para las novaciones, este impuesto lo asume el banco. Otra buena noticia para ti.

En resumen, los costes se han reducido mucho gracias a la nueva ley, haciendo la novación una opción más atractiva para ajustar tu hipoteca sin cambiar de entidad. Siempre pide un desglose completo de todos los costes antes de firmar.

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Cuando compras una casa con hipoteca y te planteas la subrogación de deudor, estás asumiendo la hipoteca del vendedor.

• Pros:
  • Menos gastos iniciales: Te ahorras los gastos de constitución de una hipoteca nueva (tasación, notaría, registro, AJD), ya que asumes una ya existente.
  • Proceso más rápido: Puede ser más ágil que pedir una hipoteca desde cero.
  • Condiciones atractivas: Si la hipoteca del vendedor es antigua y tiene unas condiciones muy buenas (por ejemplo, un tipo fijo bajo), puede ser una ganga.
• Contras:
  • No siempre puedes cambiar las condiciones: Te subrogas a las condiciones existentes. Si quieres modificarlas, tendrías que hacer una novación después, con sus costes.
  • Dependes del banco original: El banco del vendedor debe aprobarte como nuevo deudor. Si no cumples sus criterios, te lo pueden denegar.
  • Pocas ofertas activas: La banca no siempre está interesada en subrogar deudor, prefieren captar clientes con hipotecas nuevas.

Siempre haz números y compara con lo que te ofrecerían con una hipoteca nueva antes de decidirte.

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La Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, fue un antes y un después para la subrogación y novación de hipotecas en España. Su objetivo principal fue proteger al consumidor y abaratar estos trámites.

• Menos comisiones: Se limitaron las comisiones que los bancos pueden cobrar por subrogación y novación, haciéndolas mucho más accesibles.
• Gastos a cargo del banco: La ley estableció que la mayoría de los gastos asociados a la constitución, subrogación y novación de hipotecas (notaría, registro, gestoría y AJD) los asume el banco. Esto supuso un ahorro brutal para el hipotecado.
• Mayor transparencia: Obliga a los bancos a ofrecer información precontractual clara y vinculante, y a explicar bien las diferencias y costes.

Gracias a esta ley, estas operaciones se han vuelto mucho más atractivas para los usuarios. Es fundamental que conozcas tus derechos amparados por esta normativa.

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El momento ideal para considerar una subrogación o novación hipotecaria depende de tu situación y del mercado:

• Caída de tipos de interés: Si los tipos bajan considerablemente y tienes una hipoteca a tipo variable alto, o una fija con un interés por encima del mercado, una subrogación de acreedor puede ahorrarte mucho dinero.
• Cambio en tu situación económica: Si tus ingresos han mejorado y quieres reducir el plazo, o han empeorado y necesitas alargar el plazo para bajar la cuota, la novación es tu aliada.
• Compraventa con hipoteca existente: Si la casa que quieres comprar tiene una hipoteca con unas condiciones muy atractivas, plantéate la subrogación de deudor.
• Necesidad de capital extra: Si necesitas liquidez para una reforma o inversión, una novación con ampliación de capital puede ser una opción.

Analiza tu situación financiera y las condiciones del mercado. Y si te sientes perdido, un bróker hipotecario puede asesorarte sobre la mejor opción para ti, haciendo los números y negociando con los bancos.

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